2015年乙未羊年626股灾影响之股市财富缩水传导至楼市:多地楼盘现退房现象
腾讯财经综合报道（风生 李宁） A股连续三周暴跌，超过30万亿财富灰飞烟灭，这也开始波及今年暴涨的楼市，上海、重庆、成都等地楼盘开始出现客户退房的现象。
据《华夏时报》7月9日报道，深圳万科、中海、招商地产的部分项目以及华侨城片区楼盘，日前开始出现已交付定金的客户退房现象。福田CBD某商业项目的客户也开始向开发商表达想转让手中商铺的意愿。
从6月底开始，深圳楼市的成交量明显下降，二手房市场放盘量增加，报价也开始下调，如前海区域二手房报价已经下降了3-5个百分点。
此外，股市的大幅波动还在很大程度上导致了汽车市场的衰落，数据显示，1-2月份狭义乘用车的销量同比增长19%，3-5月份同比增长降至10%，到6月份增长降至了-1%。
二手房有价无市 开发商担忧大规模退订现象未来爆发
中原地产前海置业经理刘称，前海区域二手房放盘量明显增多，成交价格比6月份下降了3%-5%，同样一套鼎泰风华三期的115平米三房，上个月朝北户型成交价在800万元，但目前朝南户型的报价也只有800万元，过去朝南朝北的户型价格相差30万-50万元。
“6月之前，前海投资客占比达到一半，但房价短期不可能再大幅上涨，因此失去投资客就只能靠刚需和改善需求，但现在购房者对价格比较敏感，报高价没人买。”刘洋说。
万科内部人士称“针对股市暴跌对房地产市场的影响，大部分开发商同行都表现出担忧，虽然目前市场尚未出现大规模退订的现象，但可能会在未来爆发。
“部分购房者确实是因股市被套出现资金问题，原准备在股市高位套现买房，结果没来得及跑路一步步被深套。”上述知情人士称，这波牛市行情最大的特点就是利用杠杆炒股，很多人在场外通过民间借款或银行融资后又去场内从券商处配资，一旦被平仓，财富缩水、资金出现问题后就难以负担购房资金。
历史数据显示，股市与楼市之间经常存在“共振”的现象。在过去10年中，中国股市与房价有超过6年的时间中几乎同步变化。其中，最令人印象深刻的莫过于2007年上证指数在10月份达到6124点历史高点后，而房价环比涨幅在当年9月见顶，但2008年，因遭遇亚洲金融危机，股价与房价双双回落。
从以往股市与楼市的变化关系来看，深圳楼市与股市同起同落的联动性最大。2007年深圳也是引领全国房价暴涨，2008年金融危机后，深圳楼市则与股市一样遭遇罕见大跌，率先出现购房者退房潮。此后股市表现平淡，而深圳楼市在2009年出现反弹后，房价也并未大涨，直到去年“9?30”政策放开房贷杠杆后，股市一路向上，深圳楼市也再次暴涨，并出现空前的业主违约潮。
有业内人士分析目前国家仍然在大力“托市”，将目前的股市下跌定义为“股灾”还为时尚早，“目前股市下跌对深圳楼市的影响应该还是个案，如果未来真的形成股灾，肯定会让楼市热度大幅回落。”
当下楼市与股市到底什么关系？
当前，有观点认为楼市与股市的关系是此起彼伏的跷跷板关系。楼市低迷，楼价下调，社会资金流进股市推动股价上涨；楼市热，房价涨，资金跑向楼市使股市低迷和股价下跌，这在经济学里叫作楼市与股市的“替代效应”。
此前在2010-2014年的A股“慢熊”里，房产价格走出了一波“波澜壮阔”的升势。根据中原地产的数据显示2010年1月至2014年2月期间，中原二手住宅价格指数上涨了41%，而同期上证指数下跌了38.5%。事实上，今年5月以来，全国特别是一线城市楼市升温趋势明显，从市场开盘整体情况来看，新房入市的节奏开始加快，购房者热情有所提升，成交量也在上涨。
也有观点认为，楼市与股市是相互推动的关系。股市兴旺，股价上涨，股民赚钱，财富增加，买房需求上升；股市走熊，股价下跌，股民亏钱，财富缩水，购房需求下降，这在经济学里叫做“财富效应”。复旦大学房地产研究中心主任尹伯成认为，两种说法都有一定道理。实际上，股市与楼市究竟是互相替代还是互相补充，要看各个地方和各个时期哪一种效应大一些。
尹伯成认为，当前沪深股市和楼市之间的相互推动关系是主要的，此起彼伏的关系是次要的。“近一段时间股市狂泻，许多本来准备买房的家庭金融资产大幅缩水，被迫取消原有购房计划。这些事实都说明，股市的财富效应确实会影响居民的楼市消费需求。但是，6月中旬以来的这一轮股市大跌不会重新引发资金流向楼市，并推动楼市东山再起和房价上涨的替代效应。”尹伯成的理由是：第一，目前我国楼市的投资价值已经不大。第二，从全国而言，楼市投资需求总体上不强。 第三，房产税预期形成对房地产投资需求的抑制。
股市暴跌，会不会波及二手楼价？满堂红市场研究部高级经理周峰认为，如果股市持续下跌，不排除部分激进的投资者会因“爆仓”而“割肉”卖房。
“楼市和股市还是有一定关联度的。虽然目前市场上并未见到出于‘平仓’目的的急售盘，但如果这种跌势延续下去，一定会看到这样的降价盘。”有业内人士表示，这类盘源的上市将在一定程度上压低楼市的整体价格，也会令原本有意入市的买家改为谨慎观望，短期内对楼市的成交和价格都会形成一定压力。
“当前宏观经济下行压力较大,人民币币值不确定性变强,稍有常识的投资者在调配资产时会更关注资产的流动性和安全性,毕竟把资产都押在房地产上会面临很大的变现风险。”北京大学经济学院金融系教授吕随启表示，大资金的所有者往往并不缺住房,也不会盲目追加房地产投资,反而是很多中小投资者借股市盈利改善住房的诉求更大,他们面对股市调整时也更容易“追涨杀跌”。
“房地产暴利的时代已经过去,投资者面临回暖的楼市时需要思考两个问题,一是上涨会不会持续;二是进行房地产市场投资甚至投机能否获得超额收益。”吕随启说。
国内汽车销量同步缩水
除了影响楼市的成交和与预期，股市的大幅波动还在很大程度上导致了汽车市场的衰落。
根据全国乘用车联席会公布的数据，今年1-2月份狭义乘用车的销量同比增长19%，3-5月份同比增长降至10%，到6月份，增长降至了-1%。
全国乘用车联席会副秘书长崔东树认为，这是外部环境的股市之峰和经济之谷组合因素叠加的结果，由于3-5月持续大幅回落已经消耗了稳增长的渠道潜力，因此6月出现销售负增长也不意外。
“股市在短期内的涨跌都会对消费者的购买行为产生影响。股市高涨时期，许多潜在购车者会将资金用来投资；股市暴跌时期，财富消失，消费者的购买力必然下降”，崔东树告诉腾讯财经，只有股市处于较为稳定的状态时，消费者的购买力才会释放出来。（腾讯财经综合）
京沪深房价进入5万元时代很正常 并没有泡沫
[摘要]京沪深高房价已是常态，市区新房进入5万时代大势已定。这并不意味着存在很大的房价泡沫，国际大都市皆如此，伦敦、香港、纽约的房价水平，比京沪深还要高。
为何一线城市房价仍在持续上涨
■ 楼市观察
京沪深高房价已是常态，市区新房进入5万时代大势已定。这并不意味着存在很大的房价泡沫，国际大都市皆如此，伦敦、香港、纽约的房价水平，比京沪深还要高。
近日，北京地市颇为热闹，大兴区八块连拍引关注。7月7日大兴区瀛海镇一宗宅地被龙湖首开联合体摘得，楼面单价约为3万元。而早几天的7月3日，瀛海镇另一宅地被北京城建抢得，以3.6万元的楼面价成为区域单价地王。
3万元的楼面价，基本与周边现售新房价格接近，3.6万元楼面价则已略超周边房价。按照常规的建安成本、税费成本、房企利润等匡算，未来房价将卖到5万以上，否则房企很难获得合理利润。更关键的是，瀛海镇已出五环，位于五环和六环之间。虽受亦庄开发区辐射，但严格意义上讲，这里已属郊区。如果说近郊新房价格未来将向5万进军，则北京五环以内的新房价格，铁定进入5万时代了。
无独有偶，上海亦有类似现象。上海的外环线，等同于北京的五环，总体来看，外环以内可视为市区。浦西发展得早，浦西外环左右的房价，总体明显高过浦东。而今年4月，浦东外环外侧的唐镇，两块宅地剔除配建的保障房，楼面价同样高达3万左右。这也就意味着，上海外环以内的新房价格，也正进入5万时代。
京沪的城市格局与房价水平，比较类似，市区新房价格进入5万时代。深圳的城市格局不太规则，今年以来的这轮房价暴涨，核心区是南山区前海、后海，当前南山和福田这两个商务区，平均房价已达5万元。广州房价水平偏低，离5万时代尚有较大距离。
从新房均价比较可知，今年5月份，京沪深全市房价水平为3万左右，市区达5万左右也正常。京沪深三大核心大都市，房价事实上正在进入5万元时代，为何在全国楼市普遍呈现低迷之时，核心一线城市房价仍然在持续上涨之中？这是因为，首先是市场供应紧张导致的。住宅是不动产，土地价值决定了房价水平。一线城市地少人多，建设用地非常紧张，比如上海市要求2020年以后实现建设用地零增长。再如北京去年商品住宅计划供地1000公顷，实际供应517公顷；今年计划供地750公顷，上半年实际供地仅175顷。
另外，市场需求旺盛。一线城市就业机会多、工资收入高，每年吸引几十万毕业生、各类人才、农民工等，所以每年新增住宅需求巨大。随着收入提高，本地居民改善性购房需求持续增长。还有投资性购房需求，虽然近几年限购将很多人拦在了门外，但只要房价上涨，就不可能杜绝投资需求。
还有一方面原因就是楼盘精品化的趋势。近几年，一线城市土地市场竞争越来越激烈，尤其是三四线市场低迷之后，一线城市成为众多大房企、中型国企、激进型民营企业的必争之地。近几年“面粉贵过面包”的土地屡见不鲜。既然楼面价已超3万，甚至5万，开发商只能把楼盘精品化、高档化，以吸引对高房价抗性小的精英阶层，于是精装修、高科技、贵配套等渐成“标配”，这都需要“砸钱”，自然增加了房价成本。
总之，京沪深高房价已是常态，市区新房进入5万时代大势已定。这并不意味着存在很大的房价泡沫，国际大都市皆如此，伦敦、香港、纽约的房价水平，比京沪深还要高。作为大都市的一个标签，高房价不受舆论欢迎，但这是经济、社会、城市发展到一定阶段的必然产物。应客观、理性看待。返回腾讯网首页>>
